ENG
Позвонить
02.08.2019

Рост цен и сокращение предложения: итоги полугодия на рынке новостроек

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен.

Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%.

Почему росли цены

За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке.

При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья.

Сокращение предложение на «котловане»

По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она.

Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Чего ждать дальше

К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков.

Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт.

Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.

Полный текст публикации: https://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/rost-tzen-i-sokrashchenie-predlozheniia--itogi-pol-66551.php