ENG
Позвонить
26.08.2019

Эскроу-революция

Реформа рынка жилищного строительства буксует, большинство региональных девелоперов не готовы работать на новых финансовых условиях. Чтобы увеличить объемы строительства, государство само может стать девелопером

С 1 июля должна была начаться новая эпоха в развитии рынка новостроек. Согласно поручению президента, с этого дня предполагалось искоренить практику долевого строительства. Вместо нее застройщики должны были дружно перейти на систему проектного банковского финансирования с использованием эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента завершения строительства. Однако федеральные чиновники справедливо испугались негативных последствий реализации этого жесткого для девелоперов плана, с большим количеством банкротств и все тех же обманутых дольщиков, и за три месяца до окончания переходного периода смягчили реформу. Более половины уже начатых строек будут завершены на привычных условиях долевого строительства.

Однако переход к новой системе не отменен, а лишь смягчен и сдвинут. Через два года все новостройки будут продаваться через систему эскроу-счетов. Поскольку большинство застройщиков не готовы к новым правилам игры, в то время как поставлена цель увеличивать объемы строительства, в ближайшем будущем нас ждет возвращение государства как крупнейшего игрока на этом рынке и резкий рост бюджетных инвестиций в эту сферу.

Как реформа и новая модель рынка с эскроу-счетами отразится на застройщиках, покупателях и банках?

Второй и третий переходные периоды

«Коллапса удалось избежать. Апокалиптические прогнозы не сбылись» — такова главная позитивная новость рынка новостроек последних двух месяцев. Ряд экспертов рассматривали 1 июля как «час Х» и строили апокалиптические прогнозы, что из-за новых правил рынок может впасть в ступор. Однако стройки не встали, продажи новых квартир в июле были на привычном уровне, но новых проектов практически не появилось. Коллапса удалось избежать за счет введения исключений из общего правила. Завершать проекты на прежних условиях, по-прежнему привлекая средства дольщиков, разрешили сразу нескольким категориям девелоперов — в частности, системообразующим застройщикам (ПИК, ЛСР) и тем, чьи проекты находятся на достаточно высокой стадии готовности (более 30%, продано более 10% помещений).

Сейчас фактически идет второй переходный период: дверь для девелоперов, которые хотят по-прежнему продавать квартиры по схеме долевого строительства, останется открытой до 1 октября. За это время девелоперы должны зафиксировать степень готовности домов и получить разрешение остаться в старой схеме.

А дальше начинается, по сути, третий необъявленный переходный период. В 2018 году, готовясь к реформе, застройщики запустили рекордное число проектов. Этих новостроек, реализуемых по схеме долевого строительства, хватит при нынешнем уровне продаж еще на полтора-два года. И только примерно с 2021-го все новостройки в России должны перейти на эскроу-счета.

Ключевым фактором в новых финансовых условиях становится скорость строительства. Поэтому надеяться на перевооружение отрасли не приходится: будет активно развиваться панельное домостроение.

Дольщики: конец эпохи инвестирования

Для покупателей переход на систему эскроу-счетов означает завершение этапа длиной в двадцать пять лет, когда была возможность купить квартиры недорого. На стадии котлована застройщики обычно продавали новостройки на 15–25% дешевле, это позволяло заместить дорогое и хлопотное банковское кредитование. Для множества покупателей покупка на «нулевом цикле» была единственной возможностью решить жилищный вопрос. Схема была крайне популярной: за двадцать пять лет в стране было построено порядка 700 млн кв. м жилья. Это означает, что в схеме долевого строительства приняли участие порядка 10 млн человек.

Помимо этого покупка новостройки была чуть ли не главной схемой инвестирования средств в стране, особенно если учесть, что вложения в ценные бумаги так и не стали популярными. Квартиры приобретались для себя, для детей, для сдачи в аренду и просто для перепродажи. Доходность таких операций была выше, чем ставка по депозитам. Особенно если к подорожанию новостройки по мере строительства добавлялся общий рост цен. На удачных проектах в годы роста можно было удвоить капитал за несколько лет.

Банки: как переварить проглоченное

Главным бенефициаром истории с эскроу-счетами однозначно выглядит банковская система. Банки получили контроль над целой отраслью экономики. Переход к системе эскроу-счетов в потенциале должен перенаправить деньги дольщиков от застройщиков к банкам: по данным корпорации «Дом.РФ» речь идет о сумме порядка 3,7 трлн рублей. Причем для банков это будет бесплатное фондирование: на средства на эскроу-счетах дольщикам не выплачивается никаких процентов. «Переход на проектное финансирование и эскроу-счета в принципе подразумевает полный контроль рынка со стороны банков. Банк становится одним из основных участников строительного процесса: он уполномочен выдавать кредиты на строительство, следить за целевым расходованием средств, определять процентные ставки по ипотеке и так далее», — считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Сейчас к работе с эскроу-счетами допущено порядка ста банков, на практике же этим занимаются серьезно пять-семь банков. У остальных нет ни соответствующих компетенций, ни желания работать с застройщиками. Ключевую позицию занимает Сбербанк: на него приходится 60% рынка.

Чтобы рынок строительства жилья не почувствовал серьезных проблем, банки должны в короткие сроки увеличить кредитование отрасли в шесть-семь раз. Но сделать это невозможно: значительная часть компаний и проектов не удовлетворяет требованиям банка. В частности, часть проектов не проходят «стресс-тест»: при потенциальном снижении цен на жилье на 15% проекты перестают быть рентабельными.

«Сегодня банки очень активны в борьбе за крупных застройщиков. Даже обижаются, когда мы выбираем их конкурента», — говорит крупный московский девелопер. Сегодня в портфеле Сбербанка на Москву приходится более половины одобренных проектов

Банки, открывающие эскроу-счета, будут дважды зарабатывать на строительстве, выдавая деньги девелоперам с эскроу-счетов и предоставляя ипотечные кредиты покупателям

Чиновники: как возродить Госстрой

Со стороны правительственных чиновников ситуация выглядит совсем по-другому. Да, они хотели бы избежать вала банкротств мелких и средних застройщиков и появления новых обманутых дольщиков. Но главная коллизия для них в другом: они зажаты между двумя противоречащими друг другу поручениями президента. С одной стороны, необходимо полностью искоренить долевое строительство и проблему обманутых дольщиков. Никто не сомневается, что на этом пути страну ждут банкротства застройщиков, поиск новой модели рынка и как минимум временное сокращение стройки. С другой стороны, нацпроект «Жилье и городская среда» предписывает, что объемы строительства жилья должны увеличиться к 2024 году в полтора раза — до 120 млн кв. м в год.

На первый взгляд одновременное решение этих двух противоположных задач невозможно. Но, судя по некоторым признакам, выход найден. Он до банальности прост: строить будет непосредственно государство. Государство будет не только достраивать за обанкротившимися девелоперами, но и сможет начинать новые стройки. Главный претендент на то, чтобы стать главным госзастройщиком, конечно, корпорация «Дом.РФ». Но не исключено, что появятся и другие федеральные и региональные игроки.

Полный текст публикации: https://expert.ru/expert/2019/35/eskrou-revolyutsiya/