Позвонить
03.06.2019

Месяц до дня Х. Кто готов к новым условиям?

1 июля вступят в законную силу значимые изменения в 214-ФЗ. Эта дата однозначно является ключевой для рынка первичной недвижимости России, который за последние годы пережил много пертурбаций. Для покупателей квартир меньше чем через месяц кардинально ничего не изменится, а вот какая судьба ждет девелоперов и их проекты – на этот счет единого мнения пока нет. О том, как относятся строительные компании к грядущим изменениям, готов ли рынок к переходу на эскроу, как проходят последние приготовления, мы обсудили с игроками и экспертами рынка.

Кто выйдет из игры?

Сейчас сложно определить какой процент объектов из представленных на рынке сможет без последствий перейти на новую схему финансирования. Абсолютно все проекты должны получить свидетельства о строительной готовности, на основании этих документов будет принято решение – переводить объект на эскроу или оставлять на текущей схеме финансирования. Через месяц мы с вами точно увидим, в каких пропорциях на рынке будут объекты с ДДУ и эскроу-счетами. По оценкам властей и аналитиков рынка, продолжить строительство на условиях текущего законодательства смогут до 90% объектов, но это опять же теория. Сейчас пока рано делать однозначные прогнозы.

Как считает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», наибольшее количество вопросов к региональным и небольшим застройщикам, для которых переход на новые условия будет означать существенные временные и финансовые затраты, связано с адаптацией проектов под новые правила и получением проектного финансирования.

По оценке Марии Литинецкой, застройщики от 10% до 15% строящегося в России жилья (около 13-15 млн кв. м) могут столкнуться с проблемой при переходе на новую модель финансирования. Многие компании работают с очень низкой доходностью, поэтому их проекты оцениваются банками как рискованные. Конечно, кредитные организации не хотят инвестировать в объекты с низкой маржинальностью. При этом конкретные механизмы помощи или содействия застройщикам с проблемными объектами пока не выработаны, хотя до реформы остался месяц. В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, которые работают на региональных рынках. Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки.

На финишной прямой

На протяжении второго полугодия прошлого года и в начале этого мы уже могли наблюдать «приготовления» застройщиков к 1 июля. Многие из них стремились в разы увеличить скорость строительства и попасть под исключение из правил, достигнув 30% готовности своих объектов, вспоминает Игорь Сибренков. Сейчас мы видим, что некоторые застройщики начинают обращаться за проектным финансированием и переходить на продажу жилья через эскроу-счета. Но пока таких девелоперов – единицы. Кроме того, в Москве уже с 3 июня застройщики могут начать получать заключения о соответствии строительной готовности своих объектов установленным критериям, на основании которых будет принято решение об их достройке в рамках текущего законодательства или проектного финансирования и эскроу-счетов. Таким образом, у девелоперов есть практически месяц для того, чтобы подготовится к 1 июля и получить эти свидетельства уже сейчас.

Как рассказала Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, для получения проектного финансирования требуется примерно 2-3 месяца, поэтому основные приготовления к нововведениям связаны скорее с доведением доли проданного жилья до 10%. Эксперт полагает, что после перехода на эскроу-счета многие застройщики откажутся от вывода объекта на этапе котлована по минимальной стоимости. Ранее такая стратегия была оправдана необходимостью привлечения средств в проект на самом старте, когда объект еще малоизвестен рынку и покупателям. Теперь же девелоперам станет выгоднее выводить жилье как минимум в средней стадии строительной готовности, устанавливая более высокие цены.

Полный текст публикации: https://vsenovostroyki.ru/expert/15531/