Позвонить
18.01.2019

Плюс на минус

2018 год войдет в историю жилищного строительства как год больших перемен. Российский рынок новостроек был активен как никогда. С 1 июля вступил в силу пакет поправок к законодательству о долевом строительстве, еще более решительные преобразования ждут строителей в наступившем году. Предстоящий переход на проектное финансирование и систему расчетов с использованием эскроу-счетов сильно повлияли на тактику застройщиков. В минувшем году девелоперы спешили вывести на рынок максимально возможное число проектов, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. Активизировались и покупатели, опасавшиеся, что преобразования в отрасли скажутся на цене квадратного метра. У некоторых застройщиков прирост продаж доходил до 60% по сравнению с 2017 годом. Свою роль сыграло здесь и начавшееся осенью удорожание ипотеки. Что будет происходить с объемами строительства, продажами и ценами в 2019 году? «Стройгазета» попросила ответить на эти вопросы представителей ряда крупных компаний. Мнения, как это часто бывает, разделились. Одни участники рынка видят в перспективе больше плюсов, другие — больше минусов.

2018: Сесть в последний вагон

Представители правительства и Минстроя не раз подчеркивали, что ужесточение законодательства о долевом строительстве связано с желанием снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах и закрыть проблему обманутых дольщиков, которую приходится решать государству преимущественно за счет бюджета.

В целом строительное сообщество приветствует суть реформы, но бизнесу не нравится, что преобразования проводятся частями, а это создает атмосферу неопределенности. «Органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев», — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. По его словам, финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета. Поэтому даже успешные проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным критериям. Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, — все это может создать серьезные проблемы для многих застройщиков. «От покупки площадки до выхода на стройплощадку и старта продаж проходит в среднем два года, — объясняет Трубников. — Любые критические изменения в механизмах финансирования строительства должны коррелировать с этим сроком. В противном случае реализация абсолютно логичной и понятной задачи снизить риски для покупателей квартир, наоборот, приведет к росту числа «обманутых дольщиков». Особенно это касается регионов, где маржинальность большинства проектов низкая, и даже незначительные колебания могут быть губительными».

«На 2018 год пришелся внушительный прирост числа новых проектов, — отмечает генеральный директор компании «Талан» Константин Макаров. — Во многих крупных городах, например, в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Перми, он превысил аналогичный показатель 2017 года в среднем на 15-20%, в Екатеринбурге и Москве показатель увеличился в 1,5-2 раза».

Это, однако, не означает, что застройщики с оптимизмом смотрят в будущее, скорее, наоборот. «Они просто опасаются того, что вступившие в силу поправки к 214-ФЗ негативно отразятся на их бизнесе, и они не смогут строить без средств дольщиков, оперируя только банковскими кредитами и собственными оборотными средствами», — полагает коммерческий директор «Дома Наркомфина» Елена Пальчунова. Потому застройщики и постарались успеть «запрыгнуть в последний вагон» и запустить как можно больше проектов по старым правилам, уверен генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

В свою очередь, покупатели также опасались, что нововведения приведут к удорожанию «квадратов», и это стимулировало продажи. Так, общее число договоров долевого участия (ДДУ), заключенных за 9 месяцев 2018 года, составило 475,5 тыс., что на 10,8% выше аналогичного периода 2017 года. А по итогам всего 2018 года прирост может составить, по оценкам аналитиков, 12%.

Одновременно с ростом числа ДДУ наблюдалось стабильное увеличение спроса на ипотеку. Порядка 55% всех сделок в 2018 году было заключено с использованием ипотечных кредитов. Уже за первые три квартала прошедшего года были перекрыты показатели всего 2017 года — выдано около 1 млн кредитов на сумму около 2,1 трлн рублей.

2019: Цены смотрят вверх

Заглядывать в будущее всегда интересно. Чего же ждут девелоперы от наступившего года? Как известно, с 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Теперь, чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане будут перечислять деньги не застройщику, а банку — на особые эскроу-счета. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будут переведены строительной компании. Сейчас средства дольщиков являются для застройщика фактически бесплатными, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы. «Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — говорит генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть, займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

Как все это скажется на строительном бизнесе? Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян в целом настроен оптимистично, но признает, что многим придется нелегко. «Ввиду законодательных изменений есть риск, что те, кто не имеет собственных средств или должного запаса прочности, могут уйти с рынка, и это скажется на объемах строительства и предложениях в сегменте новостроек, — говорит Данелян. — Если говорить о потребительском спросе, то тут первую скрипку играет покупательская способность населения. В условиях снижения реальных доходов населения и подорожания жилья, конечно, спрос может снизиться». Нивелировать эти риски, по мнению девелопера, отчасти может доступная ипотека.

А вот управляющий партнер и акционер ГК «Основа» Олег Колченко не ожидает снижения спроса в 2019 году. По его мнению, спрос может даже возрасти из-за ожиданий дальнейшего роста ипотечных ставок и удорожания жилья, которое будет связано с переходом на проектное финансирование, повышением стоимости стройматериалов и ростом налогов.

Полный текст публикации: https://www.stroygaz.ru/publication/item/plyus-na-minus1/