Позвонить
31.01.2019

Эскроу зацепит коммерцию?

Переход рынка новостроек на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, который был форсирован правительством в августе прошлого года, затронет не только квартиры и студии, но и коммерческие помещения, активно возводимые застройщиками в составе жилых комплексов. Причем влияние законодательных изменений, как выяснилось, может оказаться самым непосредственным. Подробно эти и другие вопросы ведущие эксперты рынка недвижимости обсудят на конференции «Полгода до часа Х», которая пройдет 19 февраля в пресс-центре ТАСС в Санкт-Петербурге. А пока портал Арендатор.ру сделал предварительный разбор перспектив данного сегмента в свете грядущих колоссальных изменений правил игры на строительном рынке.

Коммерсанты – то же дольщики?

Многочисленные неясности, сопровождающие переход рынка новостроек на систему эскроу-счетов, как выяснилось, затрагивают не только вопросы покупки квартир, но и коммерческих помещений, возводимых застройщиками на первых этажах жилых домов. Юристы разных строительных компаний до сих пор спорят о том, обяжут ли новые поправки в долевом законодательстве приобретать коммерческие площади в проектах, находящихся на этапе строительства. Причем большинство специалистов отвечают на этот вопрос положительно. Их логика заключается в том, что под 2014-ФЗ подпадают все площади, содержащиеся в проектной декларации здания. Если коммерческое помещение находится не в отдельно стоящей постройке, а в самом доме, то на него также распространяется действие долевого законодательства. Нынешняя редакция 214-ФЗ не разделяет требования и условия привлечения денег дольщиков с использованием эскроу-счетов с точки зрения жилых или не жилых помещений, подчеркивают эксперты. В частности, в соответствии с п. 16 ст. 8 ФЗ № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, застройщики, привлекающие средства дольщиков по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, обязаны делать это с использованием эскроу-счетов, открытых в уполномоченных банках, на объекты долевого строительства, которые включают в себя жилое или нежилое помещение, а также машино-место. «Сейчас большинство таких помещений в проектах ГК «А101» покупается на этапе котлована, потому что до ввода дома в эксплуатацию его цена растет на 15% в год», – рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости группы компаний Оксана Моисеева. Нежилые площади, которые находятся в составе дома, могут приобретаться и не по ДДУ, но только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако новая редакция 214-ФЗ с учетом изменений, внесенных в конце прошлого года законом 478-ФЗ (и уже вступивших в силу 25 декабря 2018 года с момента публикации 478-ФЗ), не лишена неясностей, говорит директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН» Владимир Шмаков. С одной стороны, переходная норма закона четко устанавливает, что привлечение денег не только граждан, но и юридических лиц по ДДУ, поданным на регистрацию после 1 июля 2019 года, в том числе на покупку нежилых помещений в многоквартирных домах при долевом строительстве, допускается только по эскроу-счетам, за исключением тех домов, где ДДУ заключались до 1 июля 2019 года, и которые будут соответствовать критериям высокой готовности, принятым Правительством России (принятие этих критериев ожидается в феврале 2019 года). С другой стороны, в статье 1 новой редакции 214-ФЗ сохранилась старая классическая норма о том, что действие этого закона не распространяется на привлечение застройщиком средств юридических лиц и предпринимателей в строительство домов и других объектов недвижимости, связанных с инвестиционной деятельностью. Таким образом, эта норма допускает продажу юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (то есть инвесторам) нежилых помещений на первых этажах домов не по ДДУ, а значит, и без эскроу-счетов. Далее в статье 15.4 214-ФЗ прямо сказано, что при продаже по ДДУ с эскроу-счетами на застройщика не распространяются иные ограничения по 214-ФЗ, в том числе, запрет на непрофильную деятельность. Получается, что застройщик может свободно привлекать инвестиции юрлиц в нежилые помещения коммерческого назначения по договорам соинвестирования или предварительного договора купли-продажи. «Ведь воля законодателя направлена, прежде всего, на защиту граждан-дольщиков, покупающих квартиры по ДДУ, а инвестиции юрлиц в нежилые помещения коммерческого назначения в данную категорию не попадают, рассуждают в данном случае сторонники «свободы договора», – говорит Владимир Шмаков. – Таким образом, мнения по этому вопросу разошлись даже у профессиональных игроков рынка – крупных застройщиков, членов Клуба инвесторов Москвы».

По мнению юристов ГК «101», возможности застройщика продавать нежилые помещения без эскроу-счетов будут ограничены требованиями банка, предоставляющего проектное финансирование.

Подорожает, но не сильно

В любом случае, переход на эскроу-счета и проектное финансирование заставит девелоперов пересмотреть экономику и стратегию реализации своих проектов в целом, а значит, это неизбежно отразится не только на стоимости квартир, но и коммерческих помещений, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Повышению цен на аренду и покупку такой недвижимости будет также способствовать удорожание себестоимости строительства, связанное с ростом НДС, стоимости строительных материалов и других расходов застройщиков. Словом, здесь работают те же факторы, что и в жилой недвижимости. «Спрос на такие помещения острее всего реагирует на рыночные или макроэкономические колебания, которых в 2019 году будет более чем достаточно», – предупреждает Оксана Моисеева. По ее прогнозам, совокупность негативных факторов увеличит затраты девелоперов на возведение объектов примерно на 17%.

Однако эксперты сходятся во мнении, что цены на коммерческие площади будут меньше подвержены ценовым изменениям по сравнению с квартирами. «Полагаю, после перехода девелоперов к использованию эскроу-счетов, стоимость коммерческих помещений на первых этажах жилых домов, если и изменится, то в пределах 1-3% в большую сторону против 5-10% для квартир, – говорит управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Дело в том, что темпы реализации жилья и коммерческих помещений обратно пропорциональны. Как правило, квартиры активно распродаются на стадии строительства дома, тогда как после ввода в эксплуатацию динамика продаж падает из-за высокой цены. С коммерческими квадратными метрами все ровно наоборот. Наибольший спрос приходится на уже введенные дома, где живут люди, а значит, есть стабильный поток клиентов. Именно по этой причине нежилые площади часто выводятся девелоперами в продажу уже по мере приближения ввода дома в эксплуатацию или вовсе после сдачи корпуса».

Полный текст публикации: https://www.arendator.ru/articles/163845-eskrou_zacepit_kommerciyu/