Позвонить
24.08.2018

Кто из девелоперов останется на рынке?

Часть "старых" игроков уйдет из строительства, а новые - не придут. Таков основной прогноз по развитию ситуации на рынке недвижимости в 2019 году.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" был принят почти 14 лет назад, он позволял застройщикам привлекать финансовые средства частных лиц, а людям приобретать квартиры, точнее, права на квартиры, на любых стадиях реализации того или иного дома. Этот документ был выгоден обеим сторонам - участникам процесса. Главным преимуществом покупки квартиры на этапе строительства, конечно же, оставалась цена - она была существенно ниже, чем в готовых домах. Сегодня ситуация не изменилась. Приобрести жилье в строящемся комплексе можно дешевле на 15-20%. Тем не менее, новые поправки в 214 и 218-ФЗ кардинально меняют правила ведения деятельности застройщиков, а вместе с тем и стоимость жилья для конечного покупателя. Более того, с 1 июля 2019 года долевое строительство будет отменено и ему на смену придет проектное финансирование, которое намного дороже средств дольщиков.

По словам пресс-службы компании "Интеко", "до сих пор покупатели по сути кредитовали строительство, получая взамен более доступное жилье. Банки же предоставят средства под определенный процент (сейчас рыночная ставка находится на уровне 10-12%), в худшем случае могут и вовсе отказать в финансировании".

Большая часть других поправок содержит новые требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность. Размер собственных средств застройщика для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10% от стоимости строительства. А сам застройщик должен иметь опыт строительства не менее трех лет и иметь в арсенале не менее 10 тыс. кв. м построенных объектов жилой недвижимости. В дополнение к этому застройщик теперь не может тратить более 10% от проектной стоимости строительства на административные расходы: заработную плату, рекламу и пр. Введено банковское сопровождение сделок. Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

"По сути, с 2019 года основным игроком на рынке строительства становятся банки, - утверждает Александр Ручьев, президент ГК "Основа". - Банковский контроль застройщиков и переход на специальные эскроу-счета предполагает, что деньги с таких счетов могут быть сняты только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию".

При использовании эскроу-счетов, на денежные средства участников долевого строительства, размещенных на этих счетах, распространяется страхование по аналогу со страхованием банковских вкладов, при этом действует ограничение - до 10 млн рублей. Как будет решаться вопрос в случае покупки более дорогой недвижимости при банкротстве банка, разъяснений пока нет. "Если же застройщик продолжает работать по стандартной схеме, страховые выплаты (пока что в размере 1,2 % от ДДУ) он направляет в компенсационных фонд", отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс".

"Нет понимания и другой ситуации, как дольщикам оплачивать дополнительные квадратные метры по результатам обмеров БТИ. В этом случае важно договориться о порядке действий, который был бы приемлем для всех участников долевого строительства: застройщика, банка и покупателя", - отмечают в ИНТЕКО.

Вводятся и персональные требования к владельцам строительных компаний. По словам Александра Ручьева, закон вводит личное поручительство и солидарную ответственность собственников и бенефициаров компании за возмещение убытков покупателям жилья. Нести такую ответственность будут те, чья доля в уставном капитале застройщика составляет более 5%".

В совокупности все эти нововведения могут привести к росту стоимости жилья, сокращению маржинальности строительства и снижению объемов строительства.

"Сегодня ряд банков уже провел предварительные консультации с застройщиками. Так, по подсчетам одного из них, чтобы сохранить рентабельность на текущем уровне, застройщикам необходимо увеличить конечную стоимость своего продукта на 4%. Сделать это сегодня не представляется возможным, реальные доходы населения не увеличиваются, предстоящее увеличение НДС еще больше подорвет платежеспособность населения. В такой ситуации и относительно доступная ипотека не сможет помочь. А корректировка цен на первичном рынке недвижимости может привести к стагнации", - опасается Андрей Колочинский.

К росту цен также может привести и существенное сокращение игроков. С рынка уйдут небольшие и крупные компании - те, кому невыгодно будет продолжать вести свою деятельность в новых реалиях. По мнению Ручьева, останутся те, у кого достаточно собственного капитала и нет больших кредитных задолженностей. Как следствие, это приведет к снижению объема предложения и в перспективе 3 лет к росту стоимости квадратного метра. "Заканчивается время крупных частных строительных компаний. Много строить становится просто невыгодно. Оборачиваемость капитала вырастает минимум вдвое, кредитная нагрузка вырастает, риски застройщика увеличиваются. Скорее всего, будет как в Европе: крупным игроком будет считаться тот, кто будет строить 100 тыс. кв м в год. Рынок кардинально меняется и тот, кто приспособится к этим изменениям раньше, окажется в выигрыше", - заключает президент ГК "Основа".

Полный текст публикации: https://www.pravda.ru/economics/realty/opinion/24-08-2018/1391816-nedvigimost-0/