Позвонить
05.12.2017

Редевелопмент в эпоху реновации

Промзоны в Москве занимают примерно 18 800 га (17% старой Москвы), с 2011 г., по данным столичного департамента градостроительной политики и строительства, утверждено 68 проектов планировки реорганизуемых промзон общей площадью около 3300 га, где можно возвести более 31 млн кв. м недвижимости. За семь лет построили уже 10,7 млн кв. м, 6,1 млн из которых – жилье. В 2018 г., по словам руководителя градостроительного департамента Сергея Лёвкина, планируется возвести еще 3,8 млн кв. м (1,4 млн жилья). По подсчетам Владимира Каширцева, гендиректора «Азбуки жилья», на экс-промышленных площадках находится почти четверть всех новостроек Москвы (аналитики компании выделили 32 жилых проекта разного масштаба, всего на первичном рынке в них продается 11 200 квартир, или около 734 500 кв. м).

Застройщики больше интересуются участками, которые заняты не собственно производственными цехами, а сопутствующей инфраструктурой: автостоянками, гаражами, сооружениями обслуживающих предприятий. «В случае с нашим проектом «Нормандия» в СВАО на участке располагалась военная автобаза, подготовка площадки свелась к устранению слоя бетона и сносу нескольких административных зданий», – делится гендиректор группы «Эталон» Вячеслав Заренков. Масштабные проекты реорганизации подразумевают больше сложностей для девелоперов по сравнению со строительством с нуля. Части территории могут принадлежать разным собственникам; могут быть загрязнены – и тогда требуют очистки, озеленения, рекультивации и проч., а это сложно и дорого.

Учитывая сложности реорганизации промышленных территорий и объявленную в столице программу реновации ветхого жилого фонда (предполагающую в том числе продажу части построенного жилья), можно предположить, что девелоперам станет совсем невыгодно осваивать промзоны. «Для части компаний участие в программе реновации (даже в качестве подрядчиков) может стать интереснее», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Вероятнее всего, участвовать в программе обновления жилищного фонда столицы будут девелоперы, занимающиеся массовой застройкой и имеющие собственные ДСК, такие как ГК ПИК, ЛСР, «Крост», ФСК «Лидер», ГВСУ «Центр». Сегодня ЛСР осваивает и промзоны (ЗиЛ). «Реновация может стать для нас интереснее, если город предложит земельные участки на более выгодных условиях», – делится управляющий партнер группы ЛСР в Москве Иван Романов. Девелоперский интерес заключается в загрузке мощностей и персонала, объясняет управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. В настоящий момент еще не до конца понятно, какая схема вознаграждения подрядчиков будет использоваться – возможно, вместо денег застройщики будут получать и квадратные метры, а значит, смогут продавать квартиры. Также девелоперы надеются и на продажу им земельных участков полностью.

Как отмечает директор департамента девелопмента KR Properties Александр Подусков, интерес к освоению больших территорий промзон может стать менее выраженным также из-за значительного увеличения конкуренции: появится много нового жилья (если программа будет реализовываться в соответствии с заявленными темпами, ее влияние начнет ощущаться через 3–5 лет). «Застройщики в принципе станут относиться к новым проектам гораздо осторожнее, тем более к масштабным», – считает Подусков. Похожего мнения придерживается управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский: «Думаю, что вообще проектов станет меньше, их объемы тоже уменьшатся – срок экспозиции сократится с 8–10 лет (ЖК примерно на 400 000–500 000 кв. м) до 4–5 лет».

Евгений Глекель, партнер архитектурно-проектной компании Glekelpartners
Редевелопмент в некоторых случаях выгоднее и быстрее, чем новое строительство. Однако это весьма сложные проекты с архитектурной точки зрения: надо преобразить уже существующее здание с его перекрытиями, инженерными сетями, планировочными решениями. Это работа с серьезными ограничениями, которых нет при новом строительстве, но по-своему интересная: в итоге именно рамки и условия приводят к созданию уникального объекта.

Редевелопментом в любом случае продолжат заниматься специализирующиеся на нем компании, такие как KR Properties, Sminex, Stone Hedge, Guta Development и др.

Переделка здания оптимальна в уже сложившейся застройке, где и снести что-то может быть непросто и дорого: по словам вице-президента по розничным продажам группы ПСН Екатерины Тейн, такой снос примерно на 10% дороже по сравнению с обычным сносом (в среднем 350 руб. за 1 куб. м слома). Таким образом, даже при реализации программы реновации интерес к редевелопменту небольших проектов, в том числе на территории промзон, и отдельных зданий исчезнуть не может.

«По сути, промзоны остаются для застройщиков основными площадками для комплексного освоения территорий и строительства жилья для удовлетворения рыночного спроса, а город будет строить по программе реновации», – резюмирует Колченко.

Полный текст публикации: https://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2017/12/05/744144-redevelopment-renovatsii